“限購(gòu)令持續(xù)時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，明后年或會(huì)取消，不取消壓力太大。”
6月7日，在“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)新聞主題研討會(huì)”上，中國(guó)央行中房?jī)r(jià)格指數(shù)研究員陳湛勻如是判斷“限購(gòu)令”的執(zhí)行期限。
陳湛勻作出這一判斷之際，市場(chǎng)對(duì)限購(gòu)令正陷入糾結(jié)：一邊是有報(bào)道稱樓市限購(gòu)令可能將擴(kuò)大至三四線城市，一邊是海口和大連等地近期先后傳出限購(gòu)令松動(dòng)的消息。
雖然已遭當(dāng)?shù)卣裾J(rèn)，但有觀點(diǎn)稱，二三線城市的地方政府，背負(fù)著既要控制房?jī)r(jià)又要解決保障房建設(shè)資金的雙重壓力，對(duì)取消限購(gòu)或放松限購(gòu)的期望較為迫切。
另?yè)?jù)財(cái)新報(bào)道，此前不久，某央企開發(fā)商曾稱，“北京高端項(xiàng)目的限購(gòu)有可能在年底前放開”。據(jù)稱，其消息也來(lái)源于政府內(nèi)部人士。
對(duì)上述種種未獲證實(shí)的“傳言”，中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟分析，這至少反映出，此前地方政府過于依賴土地財(cái)政的情況亟待改變。但經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型時(shí)間長(zhǎng)，目前不少地方政府又面臨債務(wù)平臺(tái)清理，房地產(chǎn)低迷對(duì)緊張的地方財(cái)政而言可謂雪上加霜。
相比于不欲輕言改變“土地財(cái)政”現(xiàn)狀的地方政府，面對(duì)調(diào)控，開發(fā)商的布局調(diào)整已然展開。
保障房是方向之一。中國(guó)建筑國(guó)際（03311.HK）行政總裁周勇昨日在香港舉行的股東會(huì)后告訴媒體，該公司希望今年拿到300萬(wàn)平方米建筑面積的保障性住房項(xiàng)目，截至目前，該公司已拿到超過140萬(wàn)平方米。
周勇稱，保障房項(xiàng)目毛利率在10%左右，而該公司目前超過一半的營(yíng)業(yè)額來(lái)自于香港的建筑承包項(xiàng)目，其毛利率為5%至8%，承接保障性住房項(xiàng)目，反有助于提升毛利率。
對(duì)此，某位上市房企高層稱，10%的毛利率一般企業(yè)做不到，即使做到了，其中還要扣除稅收等費(fèi)用，凈利潤(rùn)率大約在5%，而開發(fā)商品住宅，此前的毛利率達(dá)30%甚至更高。但對(duì)一些上市企業(yè)而言，參建保障房除了考慮社會(huì)影響外，還可以跑量增加開發(fā)量，“美化”報(bào)表。
陳晟稱，投建保障房是開發(fā)商在特殊時(shí)期的應(yīng)對(duì)布局。短期看，如果沒有適當(dāng)?shù)牟季终{(diào)整，不少企業(yè)甚至無(wú)法生存下去，熬到限購(gòu)政策的結(jié)束。
商業(yè)地產(chǎn)是部分開發(fā)商眼中的另一避風(fēng)港。
基金管理機(jī)構(gòu)雅士鉑（亞洲）有限公司總裁楊詠詩(shī)在昨日的商業(yè)地產(chǎn)研討會(huì)上表示，目前商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格仍未能體現(xiàn)其真實(shí)價(jià)值，不少亞洲基金都在尋求國(guó)內(nèi)的二三四線城市尋找長(zhǎng)期的商業(yè)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)。此前，這些亞洲基金通常是和本土開發(fā)商合作參與住宅項(xiàng)目開發(fā)，投資模式屬于快進(jìn)快出型，一般投資周期僅三年。
楊詠詩(shī)稱，二三四線城市低廉的土地價(jià)格，廉價(jià)的勞動(dòng)成本具有一定的吸引力。
但陳湛勻認(rèn)為，雖然商業(yè)地產(chǎn)前景廣闊，但對(duì)于中小企業(yè)而言依然風(fēng)險(xiǎn)重重，比如如何進(jìn)行資本運(yùn)作，處理和地方政府的關(guān)系以及團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)。“不少企業(yè)投向三四線城市，但當(dāng)?shù)氐娜司鵊DP還很低，尚不具備商業(yè)地產(chǎn)的條件。”
關(guān)于保障房，陳湛勻說(shuō)，現(xiàn)有的保障房資金缺口達(dá)8000億元，即使現(xiàn)有的保障房計(jì)劃全部落實(shí)，也只能覆蓋20%的群體，“未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)漲。”6月5日，新華社報(bào)道稱，截至5月底，部分省市的保障房項(xiàng)目開工率不足三成。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)是由中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)和上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)主辦的一項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)大型展示交易會(huì)。第七屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)定于8月18日至20日在虹橋上海國(guó)際展覽中心舉行。 |
