2011年的房地產(chǎn)市場在硝煙彌漫中定格，但開發(fā)商卻依然深陷與政府、購房者的多方博弈中無法自拔。
伴隨著2011年12月銷售業(yè)績的陸續(xù)出爐，房地產(chǎn)企業(yè)在劇烈的行業(yè)洗牌中進一步形成了超大型房企領跑、大中型房企群雄逐鹿、部分小型開發(fā)商偃旗息鼓的格局。中國房地產(chǎn)企業(yè)陣營分化加劇，市場集中度繼續(xù)上升。
政策層面看不到調(diào)控放松的跡象，購房者信心指數(shù)不斷走低，預期房價下跌的比例已成絕對壓倒之勢，開發(fā)商在2012年壓力難紓。
行業(yè)洗牌加劇
繼2010年銷售額突破千億之后，國內(nèi)住宅開發(fā)龍頭萬科A在2011年以1215.4億元的銷售金額再創(chuàng)歷史新高，并蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍。而恒大地產(chǎn)以1219.9萬平方米的合約銷售面積，超過萬科的1075.3萬平方米并蟬聯(lián)國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積第一位。這與2010年的情況基本趨同。
以萬科、恒大地產(chǎn)為首的大型房企成為淡市下的贏家。根據(jù)中房產(chǎn)信息集團和中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合發(fā)布的《2011年中國房地產(chǎn)企業(yè)年度銷售TOP50排行榜》分析，2011年度全國前十強企業(yè)市場份額達到10.43%，較2010年上升了0.32個百分點;前三十強企業(yè)集中度達到了16.7%，自2009年以來持續(xù)提升。
2011年房企500億元“俱樂部”成員依然是6家，包括萬科、恒大、綠地集團、保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、萬達集團等，這與2010年數(shù)量相同。
在300億至500億元陣營中，房企數(shù)量從2010年的4家增加至2011年的6家，包括碧桂園、龍湖集團、華潤置地、世茂房地產(chǎn)、雅居樂和綠城中國;第三梯隊的150億至300億元房企數(shù)量也由2010年的7家增至10家，但在78億至150億元的第四梯隊中，房企數(shù)量卻由2010年的33家減少至28家，意味著中型房企之間的競爭異常激烈，部分房企遭遇出局命運。
2011年國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)前五十強銷售金額門檻達到了78億元，均較2010年上升了50%，說明房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模依然逆勢增長。
值得關注的是，周轉(zhuǎn)速度型房企和品質(zhì)利潤型房企在新的市場環(huán)境下加劇分野。高效率高周轉(zhuǎn)企業(yè)在2011年非但沒有降低凈資產(chǎn)回報率，反而加快了資本使用效率，并降低了財務風險。而品質(zhì)利潤型企業(yè)更多地追求項目品質(zhì)帶來的高毛利率和土地升值溢價帶來的超額利潤，在目前的市場環(huán)境下發(fā)展空間反倒受到了一定程度限制。
高周轉(zhuǎn)房企中的恒大地產(chǎn)，排名從2010年的第五位一舉躍升至銷售金額榜的亞軍。中海地產(chǎn)、佳兆業(yè)等高周轉(zhuǎn)類房企，行業(yè)排名均出現(xiàn)明顯上升。
與此同時，城市布局對房企生存環(huán)境產(chǎn)生了決定性意義。根據(jù)中原集團市場研究部的研究，恒大、金地的主要銷量來自“成交量上升或平穩(wěn)”城市，這是其整體銷售能保持平穩(wěn)的主要原因;中海、萬科、保利、富力的主要銷量在各類城市平衡分布，外部政策沖擊對其的影響較小。
但城市布局并不是開發(fā)商銷售表現(xiàn)分化的唯一影響因素，開發(fā)商的成長能力還受到產(chǎn)品定位、營銷策略等其他因素的影響。從整體來看，2011年自住型需求成為市場需求主體，定價偏高，原本利潤豐厚的高端項目較易受到市場整體環(huán)境的影響。
除此之外，十大標桿房企為加快資金的回籠速度，無一例外均進行了價格策略的調(diào)整，恒大、萬科、中海是2011年年內(nèi)進行價格調(diào)整最早的開發(fā)商，成為行業(yè)最大的贏家。
而自2011年9月份開始，富力、金地、雅居樂等也陸續(xù)在一些典型城市推出降價促銷項目，但這一階段的降價促銷多為開發(fā)商面對市場大環(huán)境整體惡化的無奈之舉，效果大打折扣。這意味著積極的價格策略越來越成為開發(fā)商重要的生存能力。
房價看跌預期施壓開發(fā)商
盡管標桿房企銷售成績依然跑贏大市，但中原地產(chǎn)監(jiān)測顯示，開發(fā)商的發(fā)展速度受市場大勢影響有所放緩，2011年前11個月十家標桿房企累計合約銷售面積約4477萬平方米，較2010年同期增加16%。這一增長速度較2010年全年下降了3個百分點。
1月5日，在廣州舉行的一個房地產(chǎn)新年峰會上，部分與會學者認為房地產(chǎn)調(diào)控在2012年仍難以放松，多名開發(fā)商則表達了對樓市前景的悲觀預期。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，無論從短期還是長期來看，鞏固調(diào)控成果需要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，宏觀調(diào)控還將持續(xù)，因為目前中央政府并不希望將住房市場培育成為新的投資品市場，調(diào)控政策的核心就是抑制投資和投機性需求。
財政部財政科學研究所所長賈康也在上述場合稱，房產(chǎn)稅試點范圍有望進一步擴大，廣州、南京跟進的幾率會比較高，另外由于受重慶影響，中西部城市對此的積極性很高，如寧夏吳忠市等也是有較高的幾率作為第二批試點城市。
富力地產(chǎn)執(zhí)行董事呂勁則表示，對樓市的未來目前仍看不清楚，但是冬天還是會延續(xù)一段時間，大家做好心理準備。“現(xiàn)在大家還對企業(yè)銷售的排名比較感興趣，但是到2012年估計大家已經(jīng)不會再關心這個排名了，能活下來才是關鍵。”
家和集團副總裁張建勛則用“最冷”來形容目前的樓市情況，并稱自己的企業(yè)已經(jīng)做好了兩年的準備，備好了2012、2013年的“干糧”和“棉被”。
值得關注的是，世聯(lián)地產(chǎn)1月5日發(fā)布的2011年第四季度世聯(lián)購房者信心指數(shù)為51.8，較2011年第三季度下降2.4，下降幅度超過2011年前三季度降幅之和。這意味著購房者對未來半年房地產(chǎn)總體走勢的樂觀程度較之前明顯下降。
世聯(lián)地產(chǎn)報告稱，去年第四季度購房者未來房價預期指數(shù)為46.9，首次跌破50的臨界值，較2011年第三季度大幅下滑13.2;預期房價下跌的比例為67%，幾乎是前三季度的兩倍。預期房價持平和上漲的僅分別占18.5%和14.5%，預期房價下跌的比例迅速增長至67%，已成絕對壓倒之勢，表明購房者的降價預期已經(jīng)形成，未來半年降價之勢已不可逆轉(zhuǎn)。
購房者對房價下跌預期增強，或?qū)⒅苯訉е麻_發(fā)商在2012年陷入空前困局。頤和地產(chǎn)執(zhí)行董事趙永爽認為，房地產(chǎn)企業(yè)的冬天最冷已經(jīng)到來了，下一個最冷的不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)，而是與房地產(chǎn)行業(yè)相關的企業(yè)。
在行業(yè)龍頭萬科看來，開發(fā)商銷售放緩的同時，2010年新開工的大量項目也逐步形成供應，房地產(chǎn)市場存貨壓力進一步加大。2011年9月至12月，14個城市的成交批售比僅為0.55，已經(jīng)接近2008年市場低谷時的水平，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入了去庫存化周期。制圖/張逸俊
秦力洪：把每一天都當成最壞的一天來過
對于2012年，我們不會抱以特別樂觀的預期。保持高周轉(zhuǎn)和進一步的優(yōu)化以及增加供應，是龍湖在新的一年里的“過冬術”，把每一天都當成最壞的一天來過，這樣有可能過上好日子。
面向未來，包括2012年以及更久的未來，我們希望這個行業(yè)去很多“化”。比如“去政策化”，回歸市場的本能，充分競爭，要素合理。我們希望房地產(chǎn)真正是一個行業(yè)，是一個市場，通過市場的幾次調(diào)控，把其中的不理性、非市場的因素去掉，也許是脫胎換骨的，也許過程很痛苦。但我想有這樣的變化對政府是有利的，對老百姓是有利的，對房地產(chǎn)也是有利的。
陳志鴻：冬天未超預期房企將現(xiàn)分化
中國人多地少，土地屬于稀缺資源，調(diào)控是必需的，例如糧食緊張的時候政府應該出手一樣。
在嚴厲調(diào)控的背景下，開發(fā)商只要準備好了棉衣，或者自身素質(zhì)好的開發(fā)商仍會活得很好，但自身不健康的企業(yè)則可能面臨較大壓力。
從目前的情況看，市場的嚴峻程度并未超出此前預期，集團暫時未制定收縮戰(zhàn)略，相反，新的一年中仍然將“鞏固現(xiàn)有區(qū)域，并積極向周邊輻射”，以爭取合理的增長。
去年住宅市場受到調(diào)控影響較為顯著，但商業(yè)市場卻異常火爆，而集團正好在這個時間關口有大量商用物業(yè)銷售，因此取得較好業(yè)績。未來，公司仍然會以住宅開發(fā)為主，希望商業(yè)所占比例下降至30%左右，僅保留地標性商用物業(yè)自行經(jīng)營。
集團會繼續(xù)按照扎根廣州，布局珠三角、長三角、環(huán)渤海、中西部的既定方針，只要有合適的項目，符合投資回報率的要求，公司便會考慮進入。
李明：“讓住宅回歸生活本質(zhì)”
目前我們一方面在控制有息負債規(guī)模，貸款結(jié)構仍然維持較高比重的中長期貸款，以確保集團穩(wěn)健發(fā)展;一方面繼續(xù)發(fā)揮上市公司的優(yōu)勢保持融資渠道多元化;最主要的一方面將是通過加強內(nèi)部經(jīng)營管理，加快項目開發(fā)節(jié)奏，加大推盤力度，加快周轉(zhuǎn)，提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。同時，提升資金使用效率和管理水平，以積極適應長期調(diào)控。
經(jīng)歷了行業(yè)的興盛與動蕩，如今在投資需求受到抑制、產(chǎn)品功能需求再次回歸第一順位的背景下，“讓住宅回歸生活本質(zhì)”，將是行業(yè)發(fā)展的一條必由之路。我們要求全體員工在產(chǎn)品設計、產(chǎn)品制造、客戶服務、營銷管理等各層面各環(huán)節(jié)全面提升精細化程度。
李進港：預計中央的調(diào)控措施短期內(nèi)將延續(xù)
全球經(jīng)濟及市場受到歐美政府巨額債務擔憂的影響，正經(jīng)歷不明朗和動蕩的非常時期。雖然不利影響主要集中在北美和歐洲，然而包括中國在內(nèi)的新興經(jīng)濟體亦有可能受到牽連。中央政府已采取非常嚴厲的調(diào)控措施，以維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。近期主要城市的市場氣氛轉(zhuǎn)趨謹慎，交投量回落，價格升幅放緩，調(diào)控措施初步顯現(xiàn)。
作為保持市場穩(wěn)健的支持者，我們歡迎政府采取宏觀調(diào)控措施防止市場過熱、過快發(fā)展。但推動中國經(jīng)濟增長的基本因素仍然存在，市區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應有限、城市化進程高速邁進，相信長遠而言，中國房地產(chǎn)市場前景依然向好。
預計中央的調(diào)控措施于短期內(nèi)將會繼續(xù)執(zhí)行。2012年調(diào)控的著力點仍將以限購政策為主要手段來抑制投機、投資性需求;同時政府亦將加緊建設保障性住房，保證中低收入人群的住房需求，優(yōu)化樓市供應結(jié)構。面對充滿挑戰(zhàn)的時勢，瑞安房地產(chǎn)以“三年發(fā)展計劃”作為發(fā)展策略的核心，穩(wěn)步發(fā)展，正堅定邁向2012年底前交付100萬平方米物業(yè)的目標。
中國的商業(yè)房地產(chǎn)市場日益成熟亦會刺激國內(nèi)外投資者的興趣，借此機遇，我們將出售部分非核心的商業(yè)物業(yè)以增加資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和縮短回收期。在全球經(jīng)濟不確定及未來中國繼續(xù)推行住宅限購政策的背景下，我們將相應調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)項目和住宅項目在營收貢獻方面的比重以取得增長。
呂勁：冬天還將延續(xù)
市場看不清楚，我們覺得市場是比較嚴峻的，冬天還是會延續(xù)一段時間，大家做好心理準備。
我聽同行年底總結(jié)，或者是定2012年計劃的時候，大家都非常的謹慎，都將2012年的開工量降下來，2011年大家對排名比較敏感，估計2012年大家就不敏感了，2012年的排名不重要了，因為是不正常的，因為受大環(huán)境的影響。
不過，大家還應該對中國經(jīng)濟有信心，目前股市沒有希望了，至少去年是這樣的。大家希望長期可以保值增值，尤其是中央刺激內(nèi)需以后，整個中產(chǎn)階層收入增加以后，城市中的消費逐漸地釋放，這也需要一個載體。在目前的狀況下，尤其是銀行和金融系統(tǒng)很不穩(wěn)定的情況下，還是需要現(xiàn)金流保障的產(chǎn)品，同時不排除高端的寫字樓、商業(yè)中心和高檔酒店作為輔助。我們看若干年后像西方國家一樣很成熟，沒有新的一手房供應，地產(chǎn)公司靠什么存活，很多香港大型的地產(chǎn)公司，手頭的商業(yè)物業(yè)帶來的租金可以維持，這就是商業(yè)模式。
總體來講，廣大的二、三、四線城市化有很大的需求量，現(xiàn)在全國限購也就是二三十個城市，大家還是可以發(fā)展的。2011年購買量的下降，實際上與銀行金融的支持關系在某些方面來講比限購影響還要大，因此2011年年初和2012年通貨膨脹的壓力沒有這么恐怖，去年從中央到各個省市都將控通貨膨脹擺在第一位，現(xiàn)在通貨膨脹壓力降低了，所以我對房地產(chǎn)行業(yè)還是有信心的。
倪建達：政策恐難放松行業(yè)格局謀變
2011年已經(jīng)過去，我們可以看到，本輪樓市調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)，但調(diào)控的目標還沒有達成，房地產(chǎn)的冬天可能才剛開始。然而，冬天并不意味著死亡，相反，冬天正是考驗和鍛煉生命力的最佳時節(jié)——2012年可能將成為開發(fā)商資產(chǎn)重組和行業(yè)格局調(diào)整的一個重要年份。
目前的市場，主要表現(xiàn)在房價下行，行情遇冷。其實市場已經(jīng)很冷了，但2012年應該會比2011年更冷一些。我認為2012年的樓市行情不會比2011年好，主要是政策方面，不太會有放松的跡象出現(xiàn)。就目前來看，政策的調(diào)整還需要很長時間，所以不能寄希望于政策的調(diào)整來迎來春天，開發(fā)商還需放平心態(tài)。
基于限購等政策的持續(xù)影響，預計2012年整個市場將會在持續(xù)低迷的行情中糾結(jié)。包括購房者和開發(fā)商之間的糾結(jié)，購房者和銀行之間的糾結(jié)，開發(fā)商和銀行之間的糾結(jié)……在此基礎上，2012年，企業(yè)將會更多地拓展市場，并增加更多新的促銷、營銷方式。
與此同時，隨著調(diào)控的影響繼續(xù)加大，業(yè)內(nèi)的重組會不斷加劇。實際上，2012年的市場背景會比較適合企業(yè)內(nèi)部的調(diào)整和行業(yè)格局層面的調(diào)整。尤其是通過資產(chǎn)兼并和重組，可以讓企業(yè)在市場中變得更有競爭力。這是挑戰(zhàn)，也是一個提升行業(yè)競爭力的絕好機遇。
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